Galvenie secinājumi: 2007. gada martā - maijā tirgū tika izsludināti 30 jauni daudzdzīvokļu māju projekti un 14 rindu māju un dzīvojamo ciematu projekti, kuros kopumā paredzēts uzbūvēt 2519 mājokļu vienību.
Jaunu dzīvokļu piedāvājuma īpatsvars Pļavniekos samazinājies par 9%, bet Ziepniekkalnā, Āgenskalnā un citos Rīgas mikrorajonos tas būtiski palielinājies.
Jaunajos projektos, kuru nodošana ekspluatācijā ieplānota 2006. gadā, nerealizēto mājokļu īpatsvars daudzdzīvokļu namu segmentā ir 30%, savukārt dzīvojamo ciematu un rindu māju segmentā – 40%.
Viszemākais ikmēneša cenu pieaugums tradicionāli saglabājas Rīgas centrā un Jūrmalā (vidēji 0,6%), bet vislielākais – Rīgas rajonā (4%).
Visdārgāko jauno mājokļu statuss tradicionāli ir mitekļiem Mežaparkā, bet vislētāko – dzīvojamām platībām Juglā.
Pēdējā laikā jaunās būvniecības tirgus mazliet samazinājis apjomu un attīstās vairs ne tik strauji kā iepriekš. Tomēr runāt par stagnāciju nekādā gadījumā nevar: tāpat kā agrāk pastāv liels pieprasījums, dažādi piedāvājumi, bet cenas, kaut arī palēninājies to pieauguma temps, joprojām paaugstinās. Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļa apkopojusi un izanalizējusi tās rīcībā esošos datus par situāciju Latvijas jauno mājokļu projektu tirgū.
Daudzdzīvokļu mājas
Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti dati liecina, ka jauno projektu tirgū daudzdzīvokļu namu segmentā laikā no 2007. gada marta līdz maijam izziņoti 30 jauni projekti, kuros paredzēts uzbūvēt 2212 dzīvokļus (skatīt 1. tabulu). No tiem 14 projekti (1138 dzīvokļi) tiks realizēti Rīgas mikrorajonos, 7 projekti (424) – Rīgas rajonā, 5 (415) – galvaspilsētas centrā un pa 2 projektiem Jūrmalā un citos Latvijas reģionos (attiecīgi 76 un 159 dzīvokļi). Jāpiebilst, ka salīdzinājumā ar pagājušā gada septembri - novembri, kad potenciālajiem pircējiem tika piedāvāti 47 projekti (1989 dzīvokļi), analizētajā periodā kopējais projektu skaits ir samazinājies, savukārt pieaudzis dzīvojamo vienību skaits (vidēji par aptuveni 11%). Salīdzinājumā ar aktivitātes rādītājiem 2007. gada pavasara mēnešos un analogiem rādītājiem iepriekšējā atskaites periodā (2006. gada decembris – 2007. gada februāris), novērojama pilnīgi citāda situācija: jaunizsludināto projektu un tajos esošo dzīvokļu skaits samazinājies attiecīgi par 6% un 43% (skatīt 1. tabulu).
Šāda aktivitātes samazināšanās gan nav jāvērtē kā negatīva tendence, jo šā gada ziema ir bijusi sava veida izņēmums: tik ievērojams dzīvokļu piedāvājuma apjoms tika sasniegts, tikai pateicoties mēroga ziņā liela projekta Soleville (Pļavniekos) ienākšanai tirgū. Šajā projektā pavisam tika piedāvātas 2220 dzīvojamās vienības. Vēl jo vairāk – tam par spilgtu apliecinājumu kalpo arī fakts, ka laikā no 2006. gada septembra līdz 2007. gada maijam katrā jaunajā projektā bija vidēji 74 dzīvokļi, bet pārskata periodā – 73 dzīvojamās vienības. Par vislielākā mēroga projektiem, kas ienākuši tirgū šajā pavasarī, var uzskatīt Aurora Park Residence, Deglavas iela b/n un Krustkalni Apartments. Pirmajā no tiem plānots uzbūvēt 384 dzīvokļus, otrajā ieplānota 328 dzīvojamo vienību izbūve. Trešajā projektā profesionālie tirgus dalībnieki iecerējuši izveidot veselu pilsētiņu no 11 mājām, ikvienā no tām būs 28 dzīvokļi (308 dzīvokļi kopskaitā). Vēl trīs šajā laikā izziņotos projektos katrā paredzēts uzbūvēt vairāk nekā 100 dzīvokļu: Zemtura nami – 156, Dalbes iela 8 – 135 un Spilves 23 – 120 mājokļi.
Dzīvokļu piedāvājuma struktūrā Rīgas mikrorajonos pēc pietiekami lielo projektu ienākšanas tirgū ir notikušas zināmas izmaiņas. Līderu trijnieks gan palicis iepriekšējais: Pļavnieki, Mežciems, Purvciems (skatīt 1. un 2. zīmējumu), tomēr, ja vēl nesen gandrīz pusi piedāvājuma veidoja jaunie dzīvokļi Pļavniekos (47%), tad pašlaik šī mikrorajona īpatsvars kopējā piedāvājumā samazinājies līdz 38%. Līdzīgi ir noticis arī ar Mežciemu – piedāvājums šeit samazinājies no 13% līdz 11%. Vienīgi Purvciemā jauno dzīvokļu piedāvājuma īpatsvars palicis iepriekšējā līmenī (11%). Celtniecībai vispievilcīgāko mikrorajonu septītniekā no 6. pozīcijas uz 4. pakāpies Ziepniekkalns, septītnieku noslēdz jaunpienācējs Āgenskalns, kurā šobrīd koncentrējas 6% no jauno dzīvojamo vienību kopskaita. Savukārt dzīvokļu piedāvājuma daļa citos galvaspilsētas mikrorajonos palielinājusies no 10% līdz 17%.
Dzīvojamie ciemati un rindu mājas
Attīstītāju aktivitāte jauno dzīvojamo ciematu un rindu māju projektu tirgū salīdzinājumā ar daudzdzīvokļu māju būvniecību tradicionāli ir zemāka. Tomēr šajā pavasarī dzīvojamo ciematu segmentā tika izziņoti 8 projekti (215 dzīvojamās vienības), bet rindu māju segmentā – 6 projekti (92). No vienas puses, aktivitātes rādītāju salīdzināšana pārskata periodā ar datiem par diviem iepriekšējiem atskaites periodiem ļauj izdarīt secinājumu, ka dzīvojamo ciematu segmentā šie rādītāji ir ievērojami samazinājušies (skatīt 2. tabulu). 2006. gada rudenī potenciālajiem pircējiem tika piedāvāti 22 projekti (561 māja), šā gada ziemā – 15 projekti (311 māja), savukārt 2007. gada pavasarī piedāvāto projektu skaits bijis attiecīgi trīs un divas reizes mazākās (dzīvojamo vienību skaits samazinājies attiecīgi par 62% un 31%). Savukārt rindu māju segmentā, lai arī vērojama objektu skaita samazināšanās, dzīvojamo vienību skaits ir būtiski pieaudzis. No otras puses, vidējais māju skaits projektos vienmērīgi palielinās kā pirmajā, tā arī otrajā apskatāmajā segmentā. Dzīvojamajos ciematos no 2006. gada septembra līdz 2007. gada maijam dotais rādītājs pieaudzis no 25 līdz 27. Savukārt rindu mājām vidējais māju skaits projektā audzis no 5 līdz 15 (skatīt 2. tabulu).
Tādēļ ir likumsakarīgi, ka strauji augošo zemes un būvmateriālu cenu apstākļos, kā arī pie noteiktām izmaksām inženierkomunikāciju ierīkošanai (apkure, gāze, elektrība) pašlaik profesionālo tirgus dalībnieku interese galvenokārt ir vērsta uz lielāka mēroga projektu attīstīšanu un realizāciju.
Būvniecības mērogi
Latvijas jauno mājokļu projektu tirgus būvniecības mērogus vislabāk raksturo tas, ka no 2000. gada līdz 2009. gadam izsludināto, tajā skaitā realizēto projektu kopējais skaits ir 639 vienības (skatīt 3. un 4. zīmējumu). Konkrēti: 411 daudzdzīvokļu māju projekti (28 916 dzīvokļi), 158 dzīvojamie ciemati (6227 ēkas) un 70 rindu mājas (675 mājokļi). Dati liecina par to, ka, pateicoties profesionāliem jaunās būvniecības tirgus dalībniekiem, Latvijā desmit gadu laikā dzīvojamo vienību skaits kopumā palielinājies par 35 818. Turklāt jāpiebilst, ka 2007. gada martā - maijā, salīdzinājumā ar pagājušo atskaites periodu, dotais rādītājs palielinājies par 7,3%. Interesanti, ka rindu mājās un dzīvojamajos ciematos, kuru nodošana ekspluatācijā bija plānota 2006. gadā, nerealizēto dzīvojamo vienību vēl joprojām ir vairāk nekā daudzdzīvokļu namos, kurus bijis plānots pabeigt tajā pašā periodā, t.i., nav realizēts 40% māju un 30% dzīvokļu. Šāda situācija izveidojusies tādēļ, ka lielākā daļa mājokļu piedāvājuma jaunajos daudzdzīvokļu māju projektos (aptuveni 70%) koncentrējas Rīgā, bet jauno rindu māju projektu un dzīvojamo ciematu segmentā – Rīgas rajonā (arī 70%). Tā kā lielākā daļa potenciālo pircēju patlaban dzīvo un strādā galvaspilsētā, šeit piedāvātie jaunie dzīvokļi tiek realizēti daudz ātrāk un veiksmīgāk nekā jaunās mājas Rīgas rajonā. Detalizētāka būvniecības mērogu analīze Latvijas pirmreizējā mājokļu tirgū kopumā liecina: 1) daudzdzīvokļu māju segmentā mājokļu piedāvājuma īpatsvars jaunajos projektos, ko ieplānots nodot ekspluatācijā 2008. un 2009. gadā, sasniedz 27% no dzīvokļu kopskaita, kurus plānots pabeigt laikā no 2000. līdz 2009. gadam. Tajā pašā laikā kā analoģisks rādītājs rindu māju un dzīvojamo ciematu segmentā ir tikai 8% (skatīt 3. un 4. zīmējumu).
Tas kārtējo reizi apliecina, ka attīstītāju aktivitāte rindu māju un dzīvojamo ciematu segmentā pēdējos gados nav augsta. 2) Vidējais dzīvokļu skaits katrā izziņotajā projektā, ko bija plānots nodot ekspluatācijā 2006. gadā, ir 60 dzīvojamās vienības, savukārt ar katru nākamo gadu šie plāni kļūst vērienīgāki: 2007. gadā ir iecerēts nodot ekspluatācijā 76 dzīvokļus, 2008. gadā – 79, bet 2009. gadā – jau 815. Rindu māju un dzīvojamo ciematu segmentos vērojama analoģiska tendence: ja viss izziņotais tiks uzbūvēts laikus, vidējais ekspluatācijā nodoto dzīvojamo vienību skaits konkrētajā periodā palielināsies no 29 līdz 46. Šie rādītāji uzskatāmi demonstrē izveidojušos tendenci: projektu skaits samazinās, bet dzīvokļu vai māju skaits tajos pieaug.
Cenu pieauguma dinamika
Jauno daudzdzīvokļu māju projektu cenu dinamikas analīze no 2004. gada janvāra līdz 2007. gada maijam rāda, ka ikvienā no pieciem apskatāmajiem reģioniem – Rīgas centrā, galvaspilsētas mikrorajonos, Jūrmalā, Rīgas un citos Latvijas rajonos – notikušas būtiskas pārmaiņas. Ja laikā no 2004.’gada janvāra līdz 2005. gada aprīlim Rīgas centrā, galvaspilsētas mikrorajonos un Jūrmalā cena par vienu kvadrātmetru auga diezgan dinamiski, tad Rīgas un citos Latvijas rajonos tā praktiski nebija pakļauta svārstībām (skatīt 5. zīmējumu un 3. tabulu).
Kopš 2005. gada aprīļa straujš cenu pieaugums iezīmējās visos apskatāmajos reģionos. Vislielākais viena jauna mājokļa kvadrātmetra cenas pieaugums bija novērojams galvaspilsētas centrā (vidēji 6,2% mēnesī) un Jūrmalā (vidēji 5,5% mēnesī), vismazākais – Rīgas un citos Latvijas rajonos (vidēji 3%). Rīgas rajonā cenas ik mēnesi paaugstinājās vidēji par 4%. Jāpiebilst, ka kopš tā laika galvaspilsētas centrs pēc cenu rādītājiem sāka apsteigt līdz tam līderpozīcijas acīmredzami ieņēmušo Jūrmalu. Ja šeit tik augstu kvadrātmetra cenu noteica «elites formula» – prestižā atrašanās vieta un kūrortpilsētas pievilcība, tad Rīgas centrā šī tendence tiek skaidrota ar ievērojamiem kapitālieguldījumiem ēku rekonstrukcijā un renovācijā.
Savukārt 2006. gadā jauno daudzdzīvokļu māju projektu tirgū notika kardinālas pārmaiņas: pirmkārt, pēc cenu pieauguma ikmēneša tempa līderpozīcijas pārliecinoši nostiprināja Rīgas rajons (vidēji 6%); otrkārt, piedāvājuma vidējās cenas galvaspilsētas centrā un Jūrmalā sāka paaugstināties pat par 1-1,5% mēnesī; treškārt, visa perioda laikā visos apskatāmajos reģionos tika novērota pārliecinoša un stabila viena kvadrātmetra cenas pieauguma tendence (skatīt 5. zīmējumu un 3. tabulu).
Interesanti, kāda tad ir pašreizējā cenu dinamika? No 2007. gada janvārim līdz maijam visaugstākās minimālās, maksimālās un vidējās cenas tradicionāli bija novērojamas Rīgas centrā un Jūrmalā, kur cenu pieauguma temps pazeminājies līdz 0,5% mēnesī. Turklāt apskatāmajā periodā mājokļa cena galvaspilsētas centrā pieauga no 3700 EUR/m2 līdz 3780 EUR/m2, bet kūrortpilsētā – no 3470 EUR/m2 līdz 3540 EUR/m2 (skatīt 5. zīmējumu). Pretēja situācija joprojām novērojama Rīgas rajonā: šeit daudz lētāka piedāvājuma dēļ vidējās cenas paaugstinās daudz straujāk (vidēji par 4% mēnesī). Rezultātā šā gada janvārī - maijā tās paaugstinājās no 1630 EUR/m2 līdz 1930 EUR/m2.
Rīgas mikrorajonos mājokļa cena palielinās vidēji par 3% mēnesī (pārskata periodā tā pieauga no 2060 EUR/m2 līdz 2280 EUR/m2). Elitārās atrašanās vietas un ekskluzīvā mājokļu piedāvājuma dēļ visdārgākā mikrorajona statusu tradicionāli saglabā Mežaparks (skatīt 6. zīmējumu).
Arī jauno dzīvokļu cenas Purvciemā, Pļavniekos, Dzirciemā un Šampēterī ir diezgan augstā līmenī. Tā pamatā ir fakts, ka Purvciems un Pļavnieki ir vieni no vismodernākajiem un attīstītākajiem Rīgas mikrorajoniem, bet Dzirciems un Šampēteris ir slaveni ar savu ekoloģisko situāciju un tīru, mierīgu vidi. Mazāk dārga mikrorajona statuss ir Juglai: šeit pieprasījumu pēc jauniem mājokļiem ietekmē attālinātība no pilsētas centra, satiksmes problēmas un Brīvības ielas maģistrāle, kas sadala šo mikrorajonu.
Citos Latvijas rajonos vidējais cenu līmenis jauniem dzīvokļiem arī audzis diezgan mēreni (vidēji par 3%). 2007. gada janvārī - maijā cenas paaugstinājušās no 860 EUR/m2 līdz 960 EUR/m2.
Nobeigumā
Apskatot aktuālās izmaiņas pirmreizējā mājokļu tirgū, jāakcentē svarīgākie fakti un interesantākās tendences. Pirmkārt, 2007. gada pavasara mēnešos apjomīgu projektu parādīšanās tirgū kārtējo reizi ietekmēja ne tikai tirgus aktivitātes rādītāju dinamiku, bet piedāvājuma strukturālās izmaiņas. Tas liecina, ka, neraugoties uz būtisku jauno mājokļu piedāvājuma paplašināšanos, Latvijas jauno projektu tirgus, tāpat kā līdz šim, ir izteikti šaurs.
Otrkārt, laikā no 2006. gada decembra līdz 2007. gada maijam apskatāmajā tirgū potenciālajiem pircējiem tika piedāvāti 98 projekti (6818 dzīvokļi un mājas). Projektu skaits ik mēnesi palielinājās vidēji par 16 vienībām, bet izziņoto dzīvokļu skaits – vidēji par 1136. Salīdzinājumam: laikā no 2005. gada decembra līdz 2006. gada decembrim šie rādītāji katru mēnesi vidēji palielinājās tikai attiecīgi par 6 un 361 vienību. Tādējādi iegūtie dati ļauj izdarīt secinājumu: tirgus aktivitātes vidējo rādītāju trīskāršs pieaugums Latvijas mājokļu tirgū diktējis cenu pieauguma tempa palēnināšanos. Bet šis fakts, kā likums, liecina par tirgus pakāpenisku tuvošanos ekonomiskās attīstības cikla visaugstākajam punktam.
Informāciju sagatavoja Jaunie Projekti
