Rīgas mikrorajonu sērijveida dzīvokļiJūnijā sērijveidu dzīvokļu cenas Rīgas mikrorajonos vidējā cena sastāda 1636 EUR/kv.m. Salīdzinot ar maija vidējo cenu 1660 EUR/kv.m ir notikusi cenu korekcija 1,5% apmērā. Cenas ir atgriezušās februāra līmenī, bet pusgada laikā cenas kopumā ir pieaugušas par 5%.
Cenu korekcijas līdz šim galvenokārt notiek augstāko cenu piedāvājumā, pakāpeniski pazeminot cenu augšējo robežu.
Valdības pretinflācijas plāns ir ietekmējis notikumus nekustamā īpašuma tirgū. Pretēji daudzām prognozēm nekustamā īpašuma tirgū krīze nav iestājusies. To var skaidrot ar to, ka tirgū nonākušais piedāvājums nav pārsniedzis kritisko līmeni. Pašlaik piedāvājums vairs nepieaug, un jūnijā kopumā tas ir samazinājies par 9%. Var konstatēt arī faktu, ka straujais cenu pieaugums stabilizējas bez kritiskiem satricinājumiem.
Banku politika pēdējā mēneša laikā būtiski nav mainījusies – banku pašu noteiktās paaugstinātās prasības tiek pieskaņotas valsts pretinflācijas pasākumu noteiktajām. Pašlaik vairākas bankas izstrādā jaunus piedāvājumus, kuri atbilstu kredītņēmēju iespējām jaunajos apstākļos.
Pašlaik samazinās psiholoģisko faktoru ietekme uz tirgu. Cenu krituma gaidas ir palikušas vājākas, un jūnija otrajā pusē jau tika novērota pircēju aktivitātes paaugstināšanās. Sekojot tirgus inercei, atsevišķi sērijveida dzīvokļu pārdevēji turpina piedāvāt ievērojamas atlaides, tādā veidā cenšoties paātrināt darījumu noslēgšanu. Vienlaicīgi šos pašus dzīvokļus nekustamā īpašuma kompānijām īpašnieki nodod pārdošanai par augstāku cenu.
Pircēji kļuvuši ļoti izvēlīgi. Uzmanība tiek pievērsta tādiem agrāk mazāk novērtētiem faktoriem kā dzīvokļa novietojums ēkā, izgaismojums, apkārtnes infrastruktūra, kāpņu telpu stāvoklis.
Īres piedāvājums pēdējo 2 mēnešu laikā ir pieaudzis par 30%. Vienlaicīgi pieaug arī pieprasījums. Īrnieku liela daļa ir tādi cilvēki, kas labprātāk dzīvokli iegādātos īpašumā, tomēr nespēj to izdarīt jauno kreditēšanas noteikumu dēļ. Īres cenas arī pakāpeniski pieaug.
Jauno projektu dzīvokļi
2007.gada jūnijā Ober Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 29 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem 23 realizēs Rīgā, 4 - Rīgas rajonā un 2 - citās Latvijas pilsētās. Lielāko daļu Rīgā plānoto projektu būvēs mikrorajonos – 18, bet Rīgas centrā - 5. Kopumā 2006. gada pirmajā pusē tirgū pieteikti 110 jaunie projekti.
Jūnija laikā pircēju aktivitāte palika iepriekšēja mēneša līmenī, bet mēneša nogalē interese par jauno mājokļu iegādi pieauga. Lielākā daļa pirkumu tika veikti dārgos objektos – dzīvokļi Rīgas centrā, mājas. Tas ir saistīts ar to, ka šo objektu pircēji ir mazāk atkarīgi no banku kreditēšanas.
Jūnijā jauno mājokļu segmenta vidējā cena ir pieaugusi par 1,8% un sasniedza 2175 EUR/kv.m līmeni. Kopumā 2007. gada pirmajos 6 mēnešos cena jaunajos projektos ir pieaugusi par 16%.
Jūnijā presē parādījās informācija par kompānijas NCC grandioziem plāniem. NCC tuvākajā laikā gatavojas uzsākt vairāku projektu būvniecību, kuru plānotais apjoms ir 2000 dzīvokļu.
Jeļena Koroļova, jauno projektu un investīciju nodaļas direktore: “Novērojot lielo attīstītāju aktivitātes, var atzīmēt, ka neskatoties uz tirgus situāciju, viņi turpina realizēt savus plānus. Tas izskaidrojams ar to, ka vērienīgie projekti ir ilgtermiņa, tāpēc īstermiņa izmaiņas tirgū nerada draudus. Jebkurā gadījumā, sakarā ar nepietiekamo un novecojošo dzīvojamo fondu, kā arī virzīšanos uz Eiropas Savienības vidējiem dzīves kvalitātes rādītājiem, Latvija paliek viens no perspektīvākajiem NĪ tirgiem Austrumeiropā”.
Viena no jaunākajām tendencēm jauno mājokļu tirgū ir dzīvokļu iegāde darbinieku vajadzībām. Strauja darbaspēka aizplūšana uz ārzemēm spiež lielos uzņēmumus iegādāties saviem darbiniekiem dzīvokļus. Šie dzīvokļi darbiniekiem tiek izīrēti uz atvieglotiem noteikumiem, nereti ar tiesībām dzīvokli izpirkt. Lielu uzņēmumu vadītāji uzskata, ka tāda veida nekustamā īpašuma iegāde ļauj ne tikai noturēt darbiniekus un paaugstināt uzņēmuma pievilcību viņu acīs, bet arī izdevīgi investēt naudu un samazināt nodokļu izmaksas. Visbiežāk tādam nolūkam tiek iegādāti mājokļi ekonomiskajos jaunajos projektos, kas ir izvietoti 20-30 km no Rīgas vai Rīgas mazāk prestižajos mikrorajonos.
Novērtējot ilglaicīgas tendences, 2007. - 2009. gadā globalizācija un resursu centralizācija kļūs par Baltijas nekustamā īpašuma tirgus pamata tendenci. Tas nozīmē, ka notiks ietekmīga ārzemju kapitāla ieplūšana un tirgus koncentrācija lielāko kompāniju rokās gan attīstītāju, gan tirgotāju segmentā. 2007. gada sākumā izveidojusies situācija, kura izprovocēja īpaši ātru dotā procesa attīstību. Rezultātā var novērot, ka nelielās kompānijas neiztur pārāk stingrus darba nosacījumus un pamet tirgu. Savukārt, lielās kompānijas, tai skaitā ārzemnieki, paplašina savas ietekmes sfēras Baltijas reģionā. Daudzu nelielo kompāniju izdzīvošana jau šodien ir apdraudēta.
Dzīvokļi Rīgas centrā un Vecrīgā
Jūnijā tirgus kopumā raksturojams kā neaktīvs, kas zināmā mērā izskaidrojams ar atvaļinājumu un svētku laiku, kā arī kopējo situāciju nekustamo īpašumu tirgū. Salīdzinājumā ar maiju nav novērotas būtiskas izmaiņas nekustamo īpašumu piedāvājumā vai pieprasījumā. Līdz ar to nav konstatētas arī būtiskas cenu izmaiņas tirgū. Atšķirībā no iepriekšējiem mēnešiem, pircēji tagad no sākuma saņem bankas kredītkomitejas apstiprinājumu un tikai pēc tam maksā rokasnaudu. Kā rezultātā ir paildzinājies pirkšanas process. Kopumā pircēji dalās divās kategorijās. Pirmajā kategorijā ietilpst tie, kam interesē pēc iespējas lētāks īpašums, bet otrā kategorija apvieno tos, kurus interesē labs īpašums ar labu skatu un atrašanās vietu rajonā, kam cena ir sekundārs jautājums. Otros situācija tirgū šobrīd ir mazāk ietekmējusi. Vēl joprojām saglabājusies interese par ekskluzīviem īpašumiem.
Zemes tirgus
Jūnijā zemes īpašumu tirgū aktivitāte praktiski tāda pati kā iepriekšējos mēnešos. Cenu izmaiņas nav novērotas, atsevišķos piedāvājumos novērota cenas pazemināšana. Jūnija sākumā iegādātajiem īpašumiem vēl neattiecās norma, ka pārdodot tos ātrāk par 5 gadiem, jāmaksā ienākuma nodoklis. Tāpēc, domājams, privātie attīstītāji izmantoja pēdējo iespēju un aktivitāte tirgū nemazinājās.
Nākamajos mēnešos tomēr paredzama aktivitātes samazināšanās un, iespējams, neliela cenu korekcija uz leju, ko varētu izraisīt banku piesardzīgā kredītpolitika un prasība pēc VID izziņām, kas samazinās potenciālo pircēju skaitu.
Komercdarbībai izmantojamo zemju tirgū izmaiņu nav – pieprasītas zemes ar komunikācijām labu piebraucamo ceļu tuvumā biroju un noliktavu būvniecībai. Interese ir gan no attīstītāju puses, gan no uzņēmumu, kuri domā būvēt telpas pašu vajadzībām.
Privātmāju tirgus
Jūnijā pieprasījums pēc privātmājām saglabājas maija līmenī un ir raksturojams kā mazaktīvs. Pircēji izvēloties īpašumu detalizēti pievēršas kvalitātei. Tiek pievērsta lielāka uzmanība likviditātei, lai nepieciešamības gadījumā īpašums būtu viegli realizējams un netiktu zaudēti ieguldītie līdzekļi. Var prognozēt, ka tirgū palielināsies individuālo pasūtītāju skaits, kuri sadarbosies ar pārbaudītiem būvniekiem.
Tiek piedāvātas gan mūra, gan koka konstrukciju mājas, dažādos apdares līmeņos – „pilno”, „balto” vai pelēko apdari. Visaktīvāk tiek piedāvātas mājas Mārupē un Piņķos, bet arī citi virzieni - Ādaži, Ķekava, Jaunmārupe, Babīte, Līči nezaudē aktivitāti.
Piedāvājumā pārsvarā figurē 1200 – 1500 EUR/m2 par būvi ar pabeigtiem iekšdarbiem (vai bez aksesuāriem – santehnikas) un daļēji sakārtotu teritoriju ap māju. Šādu objektu pārdošanas cenu kāpums apstājies. Līdzšinējais pieaugums bija 20 % robežās salīdzinot ar ziemas periodu. Jūnijā privātmāju cenas salīdzinot ar maiju bez īpašām izmaiņām.
Tirdzniecības platības
Saskaņā ar Ober Haus Komercnodaļas speciālistu sniegto informāciju, tirdzniecības telpu tirgus 2007. gada jūnijā līdzīgi, ka iepriekš, bija ļoti aktīvs. Liela interese tik izrādīta par telpu nomu gan jaunajos projektos, gan arī agrākos gados celtās ēkās. Pēdējā laikā iezīmējas tendence gan vietējiem, gan ārzemju uzņēmējiem meklēt attīstības iespējas ārpus Rīgas, lielākajos reģionālajos centros – Valmierā, Liepājā, Ventspilī, Rēzeknē, Daugavpilī. Tas ir saistīts ar uzņēmumu paplašināšanos, jaunu tirgu meklēšanu un patērētāju pirktspējas pieaugšanu arī reģionos.
Nomas cenu pieaugums jūnijā, salīdzinājumā ar maija mēnesi, netika novērots. Pieprasījums pēc komercplatībām salīdzinājumā ar pagājušo gadu ir milzīgs. Vislielākais pieprasījums pēc tirdzniecības platībām jūnijā bija vērojams Vecrīgā. Šī Rīgas daļa joprojām ir neaizstājama ar savām mazajām iepirkšanās ieliņām. Galvenokārt ir interese pēc mazām telpām (50-100 m2) uz galvenajām ielām, kur gājēju un transporta kustība ir visintensīvākā. Arī Vecrīgas mazās, agrāk ne tik gājējiem populārās ieliņas ir kļuvušas pieprasītas saistībā ar jaunu ēku uzbūvēšanu.
No iepriekšējiem mēnešiem jūnijs atšķiras ar ļoti lielu ārzemju uzņēmēju interesi par vietējo tirgu, kā arī dažādām biznesa iespējām. Līdz ar tūrisma sezonas sākšanos pieaugusi interese atvērt šeit pārstāvniecības, veikalus, birojus, restorānus. Ļoti ierobežotā piedāvājuma dēļ cenas ir vidēji 50 – 80 EUR/m2. Rīgas centrā cenas ir 30 – 80 EUR/m2.
Tirdzniecības platību pārdošanas cenās mēneša laikā vērā ņemamas korekcijas nav fiksētas. Par labas kvalitātes telpām atjaunotās vai jaunuzceltās ēkās aktīvajā centrā tiek prasīti 3000 - 5500 EUR/m2. Vecrīgā cenu amplitūda jau ilgāku laiku saglabājas 5000-7000 EUR/m2.
Biroju telpas
Jūnija mēnesī biroju telpu nomas tirgū būtiskas izmaiņas nav notikušas. Līdzīgi, kā iepriekšējos mēnešos tirgū tiek piedāvāti jauni biroju ēku projekti, tādi kā „Duntes Biroji”, „Duntes Ozoli”, „Duntes nami” un „UniMarine Business Center”. Viens no aktīvākajiem biroju telpu nomas klientu piesaistītājiem ir SIA “ELL Nekustamie īpašumi” ar jaunu biroju ēku „Duntes Biroji” Duntes ielā 6.
Galvenie iemesli, lai biroju telpu realizēšanas tiktu vērtēta kā neveiksmīga, ir neizdevīga atrašanās vieta, sabiedriskā transporta nepieejamība, loģistika – cik ērta ir piebraukšana ar automašīnu, stāvvietu pieejamība, viesu stāvvietas. Tikai nelielai daļai potenciālo nomnieku, nomas maksa ir galvenais šķērslis, lai pieņemtu telpas nomā. Apmēram 30% klientu uzskata, ka biroju ēku un telpu izvēle ir niecīga un par kvalitatīvu biroju gatavi maksāt virs 20 EUR/m2.
Šāda tirgus situācija dod iespēju pacelt nomas cenas arī biroju ēkas, kuras ir darbojas jau ilgāku laiku un pirms pāris gadiem piesaistīja nomniekus ar salīdzinoši zemu nomas cenu un funkcionālām modernām telpām. Kā piemēru var minēt „Valdo” biroju centru.
Augstas klases biroju ēkas, no kurām kāds nomnieks gatavojas aiziet, zibenīgi pievērš potenciālo nomnieku uzmanību, un bieži ir vērojama nomāt gribētāju „drūzmēšanās” pie ēkas.
Diemžēl šī situācija rada grūtības piemeklēt biroju telpas tām kompānijām, kurās lēmums par jaunu telpu nomu tiek pieņemts garā saskaņošanas procesā. Tādas ir lielās starptautiskās kompānijas, kā arī vēstniecības.
Biroju nomas maksas jau vairākus mēnešus ir stabilas, tās būtiski nav mainījušās arī jūnijā. B klases biroju īpatsvars tirgu joprojām ir vislielākais un tiek prognozēts, ka tuvākajā nākotnē nekas radikāli nemainīsies. B klases biroju nomas maksas sastāda 13 – 17 EUR/m2 mēnesī.
Nomas maksas nedaudzajās Rīgā pieejamajās A klases biroju ēkās ir no 18 – 23 EUR/m2. Papildus ēkas apsaimniekošanas izdevumi, kas jāmaksā papildus iznomātāja prasītai nomas maksai ir robežās no 1,50 EUR – 2 LVL par vienu m2.
Informāciju sagatavoja Ober Haus
