Latvijas zemes tirgus šodien un rīt

Galvenie secinājumi
• Apbūvei paredzēto zemes platību tirgum atkal būs raksturīga strauja un dinamiska attīstība
• Vissvarīgākais faktors zemes gabala izvēlē neatkarīgi no tā izmantošanas veida, pēc ekspertu domām, ir inženierkomunikāciju esamība vai ierīkošanas iespējas
• Jūrmalā, Rīgas un citos rajonos vislielākais pieprasījums būs pēc zemes individuālai apbūvei, turpretim galvaspilsētā – pēc zemes daudzdzīvokļu māju būvei
• Objektu būvei piemērotu zemes gabalu deficīts vai trūkums ir galvenais neapmierinātā pieprasījuma un cenu paaugstināšanās iemesls
• Cenu pieauguma potenciāla, tirgus aktivitātes, kā arī pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvara rādītāju prognoze liecina, ka zemes tirgus no 2007. gada jūnija līdz septembrim attīstīsies kāpuma stadijā

Apbūvei paredzēto zemes gabalu tirgus ir Latvijas Republikas ekonomikas neatņemama sastāvdaļa, bet straujais zemes cenu kāpums pēdējos gados liecina par tā dinamisku attīstību. Šādas tendences galvenais iemesls ir investīciju kapitāla ieguldīšana, lai attīstītu un realizētu jaunus dzīvojamos un komerciālos objektus, kuru platības piedāvājuma kopējais fonds joprojām nedod iespēju pilnībā apmierināt pieprasījumu. Tādēļ, kamēr celtniecības aktivitāte valstī turpinās nostiprināties, zemes cena nemitīgi paaugstināsies. Ņemot vērā šī jautājuma aktuālo nozīmi, Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļa veica pētījumu, kura galvenais mērķis bija noskaidrot apbūvei paredzēto zemes gabalu tirgus attīstības dinamiku un perspektīvas 2007. gada jūnija un septembra beigās. Šajā nolūkā tika izveidota ekspertu komisija, kurā ietilpa četri augsti kvalificēti speciālisti no kompānijām ABI nekustamie īpašumi, BaltHaus, InReal un Nira fonds.

Cenu veidojošie faktori
Vispirms ekspertu komisijai bija jānovērtē, cik nozīmīgi ir vairāki faktori, kuri teorētiski var ietekmēt viena kvadrātmetra apbūvei paredzētās zemes platības cenas veidošanos. Iegūto datu analīze rāda, ka, pēc ekspertu domām, katra apbūvei paredzētā zemesgabala veida cenas veidošanā būtiski svarīga loma ir šādiem faktoriem: statuss un atrašanās vieta; inženierkomunikāciju (apkure, gāze, kanalizācija, elektrība) un vājstrāvas sistēmu (telefona līnijas, televīzija, internets) esamība vai ierīkošanas iespēja, sarkano līniju skaits; transporta šķērsojuma mezgli un piebraucamie ceļi; autotrašu tuvums. Visus augšminētos faktorus eksperti novērtēja vidēji augstāk par 7,5 ballēm. Savukārt par vismazāk nozīmīgiem cenu veidojošajiem faktoriem tika atzīti dabas apstākļi un apkārtnes gleznainums, gruntsūdeņu tuvums, reljefs un augsnes tips, kuru vidējais novērtējums katram zemesgabala veidam bija zemāks par 7,5 ballēm (skat. 1. tabulu).

Ja piedāvātos cenu veidojošos faktorus sarindo pēc vidējo novērtējumu kopsummas, interesanti ir tas, ka līderpozīcijas ieņems inženierkomunikāciju esamība vai ierīkošanas iespēja. Šis faktors ir būtisks jebkuram zemesgabala izmantošanas veidam, jo zemi galvenokārt iegādājas kāda noteikta projekta realizēšanai (kaut arī perspektīvā). Tā kā inženierkomunikāciju ierīkošana prasa apjomīgus kapitālieguldījumus, to esamība ievērojami ietekmē ikviena projekta investīciju komponenti.

Pieprasījuma un piedāvājuma struktūra
Pēc ekspertu komisijas novērtējuma, apbūvei paredzēto zemesgabalu lielākā daļa gan 2007. gada jūnija, gan septembra beigās koncentrēsies Rīgas rajonā – vidēji 40% un 44% (skat. 1. zīmējumu). Attiecībā uz pieprasījuma struktūru potenciālo pircēju vislielāko interesi izraisīs zemesgabali, kas atrodas Rīgā un Rīgas rajonā. Šā gada II ceturkšņa beigās šo reģionu īpatsvars būs vidēji 33% un 35%, bet III ceturkšņa beigās – vidēji 32% un 36%.

Speciālistu prognoze ir pilnīgi likumsakarīga: pēdējā laikā aizvien vairāk patērētāju (gan fiziskās, gan juridiskās personas) labprātāk izraugās Rīgas rajonu, kuram salīdzinājumā ar citiem rajoniem ir pietiekami daudz priekšrocību. Piemēram, labvēlīgā ekoloģiskā situācija un apkārtējās teritorijas pievilcība (jūra vai ūdenstilpes, parku zona vai mežs, zems trokšņa līmenis utt.); iespēja iegādāties lielāku zemesgabalu, jo šādi piedāvājumi ir ierobežoti vai arī tie tiek piedāvāti par paaugstinātu cenu. Saista arī šīs teritorijas salīdzinoši lielā investīciju pievilcība no industriālo projektu (ražošanas objektu un noliktavu) attīstības un realizācijas viedokļa galvaspilsētā noteikto kravas transporta kustības ierobežojumu un satiksmes sastrēgumu dēļ. Līdz ar visu iepriekš minēto jāmin vēl viens svarīgs apstāklis: Rīgas rajonā dzīvojamā nekustamā īpašuma pirmreizējā tirgū vērojams visstraujākais cenu pieaugums, kura dēļ investoru un attīstītāju interese par šo reģionu turpina palielināties. Tieši tāpēc ekspertu prognozētais apbūvei paredzēto zemesgabalu pieprasījuma īpatsvars Rīgas rajonā ir tik liels.

Pieprasījuma un piedāvājuma struktūras analīze pa zemesgabalu izmantošanas veidiem liecina, ka ikvienā no četriem aplūkojamajiem rajoniem – valsts galvaspilsētā, Jūrmalā, Rīgas rajonā un citos rajonos – tā ievērojami atšķiras. Iemesli ir šādi:

Pirmkārt, iedzīvotāju blīvuma rādītājs Rīgā ievērojami pārsniedz analoģisko rādītāju visos pārējos aplūkojamajos reģionos. Pēc statistikas datiem, pagājušā gada sākumā galvaspilsētā uz vienu kvadrātkilometru bija 2368 iedzīvotāji, turpretim Jūrmalā un Rīgas rajonā viņu skaits bija tikai attiecīgi 557 un 50. Tāpēc daudzdzīvokļu māju būvei paredzēto zemesgabalu pieprasījuma īpatsvars galvaspilsētā salīdzinājumā ar Jūrmalu, Rīgas un citiem rajoniem faktiski ir divas reizes lielāks (skat. 2. un 3. zīmējumu). Pēc ekspertu domām, 2007. gada jūnija beigās tas sasniegs 34%, bet septembra beigās – 37%.

Otrkārt, Jūrmalā salīdzinājumā ar galvaspilsētu, Rīgas rajonu un citiem rajoniem zemesgabali ražošanas objektu būvei veidos tikai nenozīmīgu pieprasījuma un piedāvājuma daļu. 2007. gada jūnija beigās eksperti šos rādītājus novērtēja vidēji ar 11% un 6%, turpretim septembra beigās – vidēji ar 7% un 6% (skat. 2. un 3. zīmējumu). Tik neliels pieprasījuma un piedāvājuma īpatsvars ir pilnīgi izskaidrojams: pašlaik aktīvā dzīve kūrortpilsētā rit vasaras periodā, un ir dabiski, ka investīciju kapitāls tur galvenokārt orientēts uz viesnīcu, sporta un izklaides kompleksu būvi, kā arī uz dzīvojamā nekustamā īpašuma attīstību. Profesionālie tirgus dalībnieki uzskata, ka būvēt ražošanas objektus Jūrmalā nav lietderīgi.

Attīstības perspektīvas
Ekspertiem tika piedāvāts: pirmkārt, novērtēt apbūvei paredzēto zemesgabalu tirgus attīstības perspektīvu ar –3 līdz +3 ballēm trijos galvenajos rādītājos: tirgus aktivitāte, potenciālais cenu kāpumu un pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvars. Otrkārt, noteikt, kādā ekonomiskās aktivitātes cikla stadijā tas atradīsies 2007. gada jūnija un septembra beigās. Treškārt, noteikt, kā ārējie un iekšējie faktori var ietekmēt šī tirgus attīstību nākotnē.

Iegūto rezultātu analīze liecina, ka patlaban apbūvei paredzēto zemesgabalu tirgum ir raksturīga strauja un dinamiska attīstība, kas, pēc ekspertu domām, saglabāsies arī 2007. gada II un III ceturksnī. To apstiprina visu triju galveno rādītāju diezgan augstie novērtējumi, kā arī to ievērojamā paaugstināšanās aplūkojamajā periodā (skat. 4. zīmējumu). Pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvaru 2007. gada jūnija un septembra beigās ekspertu komisija novērtēja vidēji ar 1,5 un 2 ballēm, turpretim potenciālo cenu kāpumu – vidēji ar 1 un 1,5 ballēm. Tirgus aktivitātes novērtējumā salīdzinājumā ar abiem pārējiem rādītājiem tā tiek prognozēta zemākā līmenī – vidēji 0,5 un 1 balle. Jāteic, ka minētās tendences galvenais iemesls ir straujā jaunās celtniecības tirgus attīstība kopumā. Pateicoties tai, jau vairākus gadus nemitīgi pieaug investoru un attīstītāju interese par zemesgabaliem dzīvojamo un komerciālo objektu būvei. Tā kā zeme ir ierobežots resurss, bet celtniecības aktivitāte Latvijas tirgū ar katru gadu nostiprinās, var droši apgalvot, ka piemērotu zemesgabalu deficīts vai trūkums turpmāk būs jūtams vēl akūtāk. Taču tas nozīmē, ka pieprasījuma un piedāvājuma nelīdzsvarotība joprojām saglabāsies.

Veiktās analīzes rezultāti kopumā ļauj izdarīt šādu secinājumu: apbūvei paredzēto zemesgabalu tirgus no 2007. gada jūnija līdz septembrim attīstīsies kāpuma stadijā, ko nosaka paātrinātais cenu pieauguma temps, pieprasījuma jūtamais pārsvars pār piedāvājumu un brīvo zemes platību daļas samazināšanās (skat. 5. zīmējumu). Tas liecina, ka patlaban šī tirgus potenciāls vēl ir pietiekami liels, tomēr tā turpmākā attīstība lielā mērā būs atkarīga no daudziem pozitīviem un negatīviem faktoriem. Pēc speciālistu domām, lielo ārvalstu attīstītāju ienākšana vietējā tirgū, izdevīgie kreditēšanas noteikumi, kā arī celtniecības nozares attīstība jūtami veicinās pieprasījuma palielināšanos pēc apbūvei paredzētiem zemesgabaliem (skat. 6. zīmējumu). Aptuveni tāda pati ietekme būs arī tādiem faktoriem kā Latvijas iestāšanās Eiropas Savienībā un starptautisko sakaru paplašināšanās, investīciju un uzņēmējdarbības vides uzlabošanās un nekustamā īpašuma pirmreizējā tirgus straujā attīstība kopumā. Savukārt izmaiņas likumdošanā un nodokļu politikā, pēc ekspertu domām, zemes tirgus attīstību turpmāk ietekmēs pilnīgi pretēji. Kā piemērus eksperti min kapitāla pieauguma nodokli un labojumus normatīvajos aktos par sarkanajām līnijām un piekrastes joslām. Visi šie dokumenti dabiski var sašaurināt celtniecības apjomus un attiecīgi “nobremzēt” zemesgabalu cenu kāpumu.

Rezumējot šo pētījumu, var secināt: pateicoties labvēlīgajai ārējai videi, ko rada dzīvojamā un komerciālā nekustamā īpašuma straujā attīstība, Latvijas pievienošanās Eiropas Savienībai un starptautisko sakaru paplašināšanās, izdevīgie kreditēšanas noteikumi un citi faktori, apbūvei paredzēto zemesgabalu tirgus pēdējos gados attīstījies diezgan strauji un dinamiski. Turklāt, kā uzskata eksperti, no 2007. gada jūnija līdz septembrim palielināsies interese par šo tirgus segmentu. Par to liecina ne vien aktivitātes un cenu kāpuma rādītāju augstais novērtējums, bet arī tas, ka pieprasījums jūtami pārsniedz piedāvājumu (skat. 4. zīmējumu). Viss iepriekš minētais kopumā liecina par to, ka zemesgabalu tirgus investīciju pievilcīgums nemitīgi palielināsies.

Biznesa informācijas centra „Jaunie Projekti”
Analītikas nodaļas vadītāja Viktorija Novicka
www.jaunieprojekti.lv