NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS PĀRSKATS, RĪGA UN PIERĪGA, 2007. gada septembris
Galvenās nekustamo īpašumu kompānijas Latio ekspertu atziņas:
Darījumu skaits ar sērijveida dzīvokļiem septembrī samazinājās līdz vēsturiski zemākajam līmenim.
Izsīkst sadalīto lauksaimniecības zemju (parcelēto zemes gabalu) tirgus. Augusta mēnesī darījumu skaits sasniedza zemāko līmeni pēdējo piecu gadu laikā.
Septembrī turpinājās sērijveida dzīvokļu cenu kritums. Vidējā sērijveida dzīvokļa cena, salīdzinot ar augustu, samazinājās par 1,3% līdz 1 521 EUR/kv.m. Salīdzinot ar pagājušā gada septembri, cena ir augstāka par aptuveni 10,2%. Ievērojamāks cenu kritums ir vienistabas dzīvokļiem.
Tirgus dalībnieki cerības par gaidāmo tirgus „atdzīvošanos" pārcēluši no šā gada rudens uz nākamā gada pavasari.
Latvijas mājsaimniecību mājokļu kredītu slogs ir lielāks nekā vidēji Eiropas Savienībā.
Mainījies banku pirmais trijnieks mājokļu kreditēšanas jomā.
Palielinājies attīstītāju iesākto projektu piedāvājumu skaits.
Industriālo platību nomnieki arvien vairāk pievērš uzmanību piedāvājuma kvalitātei, nevis nomas cenai.
Saglabājas augsts pieprasījums pēc ražošanas telpām Rīgā.
MĀJOKĻU TIRGUS
Sērijveida dzīvokļi
Pēc Latio datiem, septembrī turpinājās sērijveida dzīvokļu cenu kritums. Vidējā sērijveida dzīvokļu cena septembrī - 1 521 EUR/kv.m, kas ir par 1,3% mazāka nekā augustā un par 10,2 % lielāka nekā pagājušā gada septembrī. Augusta mēnesī zemesgrāmatā reģistrēto dzīvokļu darījumu skaits Rīgā, salīdzinot ar jūliju, ir ievērojami samazinājies. Tas ir sasniedzis vēsturisko minimumu, kopš tiek apkopoti dati par aktivitāti šajā tirgus segmentā. Oficiālie dati par septembra darījumiem būs pieejami tikai oktobrī, taču provizoriskie dati liecina, ka darījumu skaits turpina samazināties.
Septembra mēnesī saglabājas tendence - pircēji gaida tālāku cenu kritumu un samazina pieprasījumu pēc dzīvokļiem. Vienlaikus palielinās tādu interesentu skaits, kuri cer, ka, iespējams, tagad var iegādāties īpašumu, ko agrāk cenu dēļ viņi pat neapsvēra. Šie interesenti visbiežāk nekvalificējas kredīta saņemšanai. Potenciālajiem pircējiem Latio iesaka atturēties no rokas naudas iemaksas, kamēr nav iegūts drošs apliecinājums pirkuma finansējumam.
Bankas nesola stingro kreditēšanas noteikumu maiņu un samazina aizdošanas tempus. Lielākie spēlētāji mājokļu kredītu tirgū vairākkārt samazinājuši izsniegto aizdevumu apjomu. Līdzšinējie tirgus līderi - „Hansabanka" un „SEB", salīdzinot ar februārī un martā novēroto izsniegto kredītu apjoma maksimumu, augustā samazinājuši to piecas līdz desmit reizes. Šobrīd „pirmajā trijniekā" ir „Nordea", „DnB NORD" un „AB.LV".
Pamatojoties uz lielāko nekustamo īpašumu portālu sniegto informāciju, dzīvokļu piedāvājums Rīgā septembrī, salīdzinot ar augustu, ir nedaudz pieaudzis. Piedāvājumā palielinās vienistabas dzīvokļu īpatsvars. Šajā segmentā var vērot arī straujāku cenu kritumu, kas, pēc ekspertu domām, visticamāk, liecina, ka vairums pārdevēju mazās platības dzīvokļus iepriekšējos periodos nepārdeva, bet turēja, izīrējot un gaidot maksimālu cenas pieaugumu.
Kreditēšanas nosacījumu pastiprināšana jeb kredītu piedāvājuma puses ekonomiskais šoks var likt nekustamā īpašuma tirgum meklēt līdzsvaru ilgāku laiku, - ne tikai dažus mēnešus, un četru mēnešu sērijveida dzīvokļu cenu kritums ir tikai pirmā reakcija.
Atšķirībā no Rīgas, kur sērijveida dzīvokļu tirgū turpinās lejupslīde, atsevišķās vietās Rīgas rajonā saglabājas stabils pieprasījums pēc dzīvokļiem. Vērojama pastāvīga pircēju interese par dzīvokļu iegādi Ādažos, Carnikavā, Saulkrastos un Siguldā. Galvenokārt tas izskaidrojams ar mazo piedāvājumu. Dzīvokļu cenas šajās teritorijās ir no 1000 līdz 1300 Ls/kv.m, atkarībā no novietojuma. Pārdevēji nereti piekrīt tās samazināt par 10 %.
Septembrī nedaudz - par aptuveni 10 % ir samazinājies dzīvokļu īres piedāvājums Rīgā. Ievērojot, ka pieprasījums pēc dzīvokļu īres saglabājas augsts, pieaugusi arī īres cena. Par vienistabas un divistabu dzīvokļiem īrnieki piekrīt maksāt arī 300 Ls mēnesī, neskaitot komunālos maksājumus. Tomēr pieprasītākie arvien ir dzīvokļi par 200 - 250 Ls mēnesī.
Savrupmājas
Savrupmāju tirgū septembrī, līdzīgi kā augustā, saglabājas stabils piedāvājums un stabili augstas cenas. Vietām Vidzemes jūrmalā cenas pat pieauga. Pārdevēji ir pārliecināti, ka īpašumi jūras tuvumā nevar zaudēt vērtību.
Latio apkopotie dati liecina, ka augustā Rīgā darījumu ar privātmājām skaits, salīdzinot ar jūliju, samazinājās par aptuveni 23%, Rīgas rajonā - aptuveni 5%, bet Jūrmalā - pieauga par gandrīz 40%. Saulkrastos saglabājas pieprasījums pēc mājām, kuras būvētas kā ziemas mājas, kuru cena ir no 150 000 - 300 000 latu, atkarībā no novietojuma un kvalitātes.
Pircēji interesējas arī par vasaras mājām, kuras varētu pielāgot pastāvīgai dzīvošanai, Saulkrastu lauku teritorijā un Skultes pagastā izvietotajos kooperatīvos. Pieprasīti ir īpašumi par cenu līdz 40 000 latu. Piedāvājumā šādi īpašumi ir par 50 000 - 60 000 latu. Līdzīga situācija vērojama arī Carnikavā un Carnikavas novada teritorijās - Garciemā, Garupē, Gaujā, kur izvietoti vasarnīcu ciemati.
Siguldā pircēji interesējas par savrupmājām labā stāvoklī un labā vietā par 150 000 līdz 170 000 latu. Šādi īpašumi piedāvājumā parādās reti. Tiek piedāvātas savrupmājas par 210 000 līdz 250 000 latu.
Zemes privātai apbūvei
Apbūves gabalu tirgū piedāvājums septembrī turpināja palielināties. Spriežot pēc zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem, kreditēšanas noteikumu pastiprināšana ļoti jūtami ir skārusi parcelēto zemesgabalu tirgu. Pieprasījums ir niecīgs. Tas nav samērojams ar piedāvājuma apjomu, kas liek pārdevējiem samazināt piedāvājuma cenu. Augustā darījumu skaits šajā segmentā sasniedzis zemāko līmeni pēdējo piecu gadu laikā. Pieaug pārdevēju, kuri samazina cenu, īpatsvars. Tomēr cenas samazinājums ne vienmēr sola potenciālo pircēju interesi. Gadījumos, kad zemes gabals raisa pircēja interesi, darījumi notiek, ja pārdevējs ir gatavs cenu samazināt par 5-10%.
Jaunie mājokļu projekti
Septembrī kopumā pieteikti deviņi jaunie projekti, kas ir gandrīz divas reizes mazāk nekā augustā. Arvien vairāk attīstītāju ieņem nogaidošu pozīciju. Viņi apsver iespēju projektus iekonservēt vai arī pārdot. Jauno projektu attīstītāji pircējiem kā papildu bonusus piedāvā lietas, ko iepriekš vajadzēja pirkt, piemēram, autostāvvietas vai papildu telpas mantu glabāšanai.
KOMERCPLATĪBAS
Biroji
Latio eksperti uzsver, ka Latvijas tautsaimniecības nesabalansētā attīstība joprojām nesatrauc uzņēmējus: viņi arvien domā paplašināties un aktīvi seko savu konkurentu attīstībai, vēloties tos apsteigt.
Tiesa, līdz nekustamā īpašuma kompānijām nonāk pieprasījums, ko balsta paplašināšanās vēlme un labi padarīts darbs tautsaimniecības pieauguma apstākļos. Par uzņēmējiem, kuri aptur attīstības projektus un investoriem, kuri apsver iespējas samazināt investīciju apjomu, plašāk vēl nav zināms. Izņēmums ir mājokļu projektu attīstītāji, kuri, kreditēšanas nosacījumiem pastiprinoties, saskaras ar finansējuma trūkumu un līdz ar to palielina nepabeigto projektu skaitu.
Biroju nomas tirgū saglabājas stabils pieprasījums, bet piedāvājums aug lēni. Piedāvājuma kvalitāte arvien ir būtisks faktors, kas neapmierina potenciālos nomniekus. Biroju centriem ir grūtības atrast nomniekus, ja nav ērta piebraukšana gan ar personīgo, gan sabiedrisko transportu.
Tirgū pieaug tādu biroju centru īpatsvars, kuru pirmie stāvi ir saloni - galerijas ar vidēja izmēra noliktavām. Šāds centrs top Ganību Dambī. To plānots nodot ekspluatācijā nākamā gada vasarā. Pieprasīti ir arī biroji platībā no 150 līdz 350 kv.m. Potenciālie nomnieki pārsvarā ir kompānijas, kas paplašina darbību. Tās vēlas labas kvalitātes birojus jaunās vai rekonstruētās ēkās.
Tirdzniecības platības
Neraugoties uz mazumtirdzniecības pircēju aktivitātes kritumu, un no tā izrietošo uzņēmēju nevēlēšanos maksāt lielas īres maksas, septembra mēnesī arvien saglabājas stabils pieprasījums pēc tirdzniecības platību pirkšanas. Pircēju vidū ir gan tirgotāji, gan investori. Tirdzniecības platības jaunajos projektos vēsturiskajā centrā piedāvā par 4 000 EUR/kv.m.
Parādās arī arvien vairāk tirdzniecības platību projekti ārpus Rīgas. Tas apstiprina tirgotāju optimismu par nākotni, un viņu vēlmi negaidīt pircējus tikai Rīgā, bet panākt viņiem pretī uz reģioniem.
Noliktavu un ražošanas telpas
Lai arī statistikas dati uzrāda salīdzinošu rūpniecības sektora stagnāciju, rūpniecības sektora uzņēmēju aptaujas dati septembrī liecina par stagnācijas pāreju lejupslīdē. Galvenais divu gadu zemākā optimisma līmeņa iemesls ir straujš iekšzemes pasūtījumu kritums, straujš eksporta pasūtījumu kritums un straujš saražotās, bet vēl nepārdotās produkcijas apjoma kāpums. Tāpat arī nākotnes ražošanas apjomu novērtējums ir gada zemākajā līmenī, un samazinājies arī ražojumu nākotnes cenas vērtējums.
Neraugoties uz minētajiem faktoriem, septembrī vēl nav mainījies pieprasījums pēc noliktavu un ražošanas telpu nomas. Joprojām ir pieprasītas ražošanas telpas Rīgā. Lai arī ražošanas sektora salīdzinošais pesimisms ir izteikts, sektoram raksturīgā neelastība nodrošina industriālo platību tirgu pret straujām svārstībām.
Komerciālās apbūves zemes
Septembrī saglabājās stabila pircēju interese par komerciālas apbūves zemi. Potenciālie investori rūpīgi izvērtē zemesgabala kvalitāti (pievedceļi, komunikācijas) un atbilstību izmantošanas mērķiem, piemēram, loģistikas ziņā. Cenai netiek piešķirta pirmšķirīga nozīme. Pircējs piekrīt maksāt 70 EUR/kv.m par izvēlēto objektu, neinteresēdamies par ievērojami lētāku, bet zemākas kvalitātes zemes gabalu, kas atrodas netālu.
Pieprasītas ir teritorijas ap Rīgas apvedceļu. Vislielākā interese pastāv par zemesgabaliem pie maģistrālo ceļu krustojumiem. To piedāvājums ir ierobežots un cenas augstas. Īpašnieki nepiekrīt tās samazināt.
Pārskatu sagatavoja Latio
