Cenu kritums – paredzama tirgus reakcija

Galvenie secinājumi:

Latvijas otrreizējā sērijveida mājokļu tirgū novērojams pircēju aktivitātes kritums, turpretī jaunu piedāvājumu skaits palielinās

Galvenais cēlonis pieprasījuma kritumam pēc tipveida dzīvokļiem ir stingrāku nosacījumu ieviešana hipotekāro kredītu izsniegšanai

2006. un 2007. gada I un II ceturksnī aptuveni 80% dzīvokļu piedāvājuma koncentrējās galvaspilsētā, savukārt privāto dzīvojamo māju piedāvājums – Rīgas rajonā (vairāk nekā 35%)

Visos apskatāmajos reģionos prevalē divu un trīs istabu dzīvokļu un privāto dzīvojamo māju piedāvājums, kuru platība nepārsniedz 250 m2

Galvaspilsētā un Jūrmalā šā gada pēdējo mēnešu laikā vidējās sērijveida dzīvokļu cenas ir samazinājušās, bet Rīgas un citos rajonos – stabilizējušās · Pie šādiem nenoteiktiem nosacījumiem attiecībā uz tālāko cenu situācijas attīstību daļa potenciālo pircēju ieņēmuši nogaidošu pozīciju

Pēc speciālistu prognozēm, visaugstākās vidējās sērijveida mājokļu cenas galvaspilsētas mikrorajonos, neraugoties uz nelielu to samazināšanos, saglabājas Purvciemā, Pļavniekos un Ziepniekkalnā, bet zemākās – Bolderājā un Juglā

Eksperti prognozē: 2007. gada IV ceturksnī 119. un 103. sērijas dzīvokļu cenas samazināsies vidēji par 1%, bet «hruščovkās» – vidēji par 2%

Pēdējo mēnešu laikā sērijveida mājokļu cenas Latvijas otrreizējā tirgū ir nedaudz samazinājušās. Par ko tas liecina? Vai šāda tendence būtu jāuztver kā vienkārša cenu korekcija vai arī kā brīdinājuma zvans pirms cenu kraha, par kuru tik plaši tika diskutēts aizvadītā gada laikā? Interesanti, kā rīkosies potenciālie pircēji šādā nestabilā tirgus situācijā? Atbildes atradīsiet šajā Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļas sagatavotajā materiālā, kas veidots, balstoties uz tirgus pētījuma rezultātiem un kompāniju Balsts, BaltHaus, City Real Estate un Nestos augsti kvalificētu speciālistu vērtējumu par tirgus attīstību.

Piedāvājuma struktūra
Pēc Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļas datiem, 2007. gada I un II ceturksnī dzīvokļu piedāvājuma pamatmasa Latvijas otrreizējā mājokļu tirgū – aptuveni 80% – bija koncentrēta galvaspilsētā (skatīt 1. attēlu). Tieši tāda paša dzīvojamo telpu daļa šeit tika piedāvāta arī analogā periodā 2006. gadā. Tomēr, ja iepriekšējā gada pirmajā pusē dzīvokļu īpatsvars Rīgas mikrorajonos samazinājās (par 7%), tad šogad tajā pašā laikā minētajam rādītājam, tieši pretēji, raksturīgs solīds pieaugums (par 10%). Notikušās strukturālās pārmaiņas var vērtēt kā likumsakarīgas: pirmkārt, dzīvojamo vienību piedāvājuma daļas samazināšanos galvaspilsētas mikrorajonos 2006. gada pirmajā pusgadā izraisīja strauja jaunbūvju tirgus attīstība, iedzīvotāju maksātspējas pieaugums un izdevīgi kreditēšanas nosacījumi. Visi šie faktori aktualizēja iedzīvotāju vēlmi uzlabot savu dzīves kvalitāti, iegādājoties mūsdienīgus, pēc platības un plānojuma optimālus dzīvokļus. Lielākajai daļai pircēju jaunie mājokļi, salīdzinājumā ar sērijveida dzīvokļiem, kļuva aizvien pieejamāki arī konkurētspējīgās cenas dēļ. Otrkārt, dzīvokļu piedāvājuma palielināšanās Rīgas mikrorajonos 2007. gada I un II ceturksnī lielā mērā ir saistīta ar valdības rīcību cīņā pret inflāciju, padarot stingrākus hipotekārās kreditēšanas nosacījumus, apliekot ar nodokļiem spekulatīvos darījumus un veicot citus ierobežojošus pasākumus. Tieši tādēļ šodien otrreizējā mājokļu tirgū no vienas puses vērojama pircēju aktivitātes samazināšanās. Bet no otras – turpinās jaunu dzīvokļu piedāvājumu parādīšanās, tostarp arī to, kas iepriekš „pieturēti” ar mērķi veikt to tālākpārdošanu par augstāku cenu. Summārā dzīvokļu piedāvājuma daļa aiz galvaspilsētas robežām, t.i., Jūrmalā, Rīgas un citos rajonos, 2007. gada 1. pusgada beigās tirgū veidoja 24% (skatīt 1. attēlu).

Atšķirībā no otrreizējā dzīvokļu tirgus privāto dzīvojamo māju piedāvājuma struktūrā 2007. gada I un II ceturksnī, salīdzinājumā ar analogiem periodiem 2006. gadā, būtiskas izmaiņas nav notikušas. Aptuveni 75% no kopējā privātmāju skaita potenciālajiem pircējiem, tāpat kā iepriekš, tika piedāvāts Rīgas un citos Latvijas rajonos. Turklāt Rīgas rajonā tas bija tikpat liels kā citos Latvijas rajonos kopā (skatīt 2. attēlu). Galvaspilsētas mikrorajonos un Jūrmalā dotais rādītājs ne 2006., ne 2007. gada pirmajā pusgadā nepārsniedza attiecīgi 17% un 14%.

Dzīvokļu piedāvājuma struktūras analīze otrreizējā Latvijas mājokļu tirgū pēc istabu skaita ļauj izdarīt trīs galvenos secinājumus: pirmkārt, 2006. un 2007. gada pirmajā pusē visos apskatāmajos reģionos dominēja divu un trīs istabu dzīvokļu piedāvājums. Otrkārt, pagājušajā gadā pirmo sešu mēnešu laikā Rīgas rajonā vislielākais piedāvājuma īpatsvars bija divistabu dzīvokļi (43%), bet šogad tādā pašā laika periodā visvairāk tiek piedāvāti trīsistabu dzīvokļi (49%). Treškārt, 2007. gada I pusē, salīdzinājumā ar analogu periodu 2006. gadā, galvaspilsētas mikrorajonos kopējais divistabu dzīvokļu piedāvājuma apjoms palielinājās no 39% līdz 48%, bet trīsistabu – samazinājās no 38% līdz 20% (skatīt 3. attēlu). Notikušās pārmaiņas ir izskaidrojamas ar stingrāku banku kredītpolitiku, kā rezultātā trīsistabu dzīvokļu pārdošana, salīdzinot ar divistabu dzīvokļiem, sērijveida mājās, kļūst aizvien grūtāka. Tādēļ šodien nekustamo īpašumu kompānijas, kā likums, priekšroku dod mazāka izmēra mājokļu realizēšanai.

Kas attiecas uz privātmāju piedāvājuma struktūru pēc platības, tad visos apskatāmajos reģionos gan 2006. gada pirmajā pusgadā, gan analogā periodā 2007. gadā prevalēja tādu mājokļu piedāvājums, kuru platība nepārsniedza 250 kvadrātmetrus (skatīt 4. attēlu). Jāpiebilst, ka būtiskas strukturālas izmaiņas novērotas tikai galvaspilsētas mikrorajonos un Jūrmalā. Konkrēti: Rīgas mikrorajonos māju piedāvājums ar platību, mazāku par 150 kvadrātmetriem, samazinājies no 31% līdz 22%, savukārt Jūrmalā tas palielinājies no 24% līdz 39%. Tā pamatā ir fakts, ka lielākā daļa pircēju izvēlas individuālo māju kūrortpilsētā kā otro mājokli, bet tam, kā likums, ir sezonāls raksturs: tā maksimāla izmantošana notiek vasaras sezonā. Turklāt mazāka izmēra mājoklis būtiski samazina ekspluatācijas izdevumus. Cita starpā būtiski, ka galvaspilsētas mikrorajonos privāto dzīvojamo māju īpatsvars ar platību virs 501 kvadrātmetra bija 15%, bet pārējos Latvijas reģionos šis rādītājs nepārsniedza 10%.

Cenu pieauguma dinamika
Cenu dinamikas analīze otrreizējā mājokļu tirgū liecina, ka dzīvokļa kvadrātmetra vidējās cenas pieauguma tempi 2007. gada pirmajā pusē, salīdzinājumā ar analogu periodu 2006. gadā, būtiski palēninājušies visos apskatāmajos reģionos (skatīt 5. attēlu). Salīdzinājumam: galvaspilsētas centrā un Jūrmalā pagājušā gada pirmo sešu mēnešu laikā vidējās cenas palielinājās 1-1,5% procentu robežās ik mēnesi, bet šogad analogā laika periodā – attiecīgi par 0,1% un 0,4%. Rīgas rajonā, kas tradicionāli ir līderis ikmēneša cenu pieauguma ziņā, dotais rādītājs samazinājās no 4% līdz 2% mēnesī. Dzīvokļa viena kvadrātmetra vidējā cena galvaspilsētas mikrorajonos un citos Latvijas rajonos palēninājās attiecīgi no 3% līdz 0,5% un no 3% līdz 1%. Galvenais iemesls šādam samazinājumam slēpjas apstāklī, ka 2007. gada pavasarī – vasarā pieprasījums pēc sērijveida dzīvokļiem sāka samazināties. Kādēļ? Šādā situācijā, kad pastāv neskaidrība attiecībā uz tālāku cenu situācijas attīstību, potenciālo pircēju vairākums ieņēmis nogaidošu pozīciju. Turklāt piedāvājums otrreizējā mājokļu tirgū pakāpeniski palielinās. Uz kā rēķina? No vienas puses, uz to dzīvokļu rēķina, ko agrāk pārdevēji „pieturējuši”, gaidot vēl lielāku cenu pieaugumu, bet no otras – uz to mājokļu rēķina, kurus nav spējušas realizēt nekustamā īpašuma kompānijas. Tādēļ galvaspilsētā un Jūrmalā vidējās dzīvokļu cenas pēc neilgas stabilizēšanās sāka samazināties. Rezultāts: 2007. gada jūnijā viena kvadrātmetra cena Rīgas centrā un mikrorajonos sastādīja attiecīgi 3100 un 1780 EUR, bet kūrortpilsētā – 2310 EUR. Tajā pašā laikā Rīgas un citos Latvijas rajonos vidējās piedāvājuma cenas nostabilizējās attiecīgi 1510 un 850 EUR līmenī par kvadrātmetru (skatīt 5. attēlu).

Vidējā cenu līmeņa prognoze sērijveida mājokļiem mikrorajonos
Tā kā sērijveida dzīvokļu piedāvājuma lielākā daļa Latvijas otrreizējā mājokļu tirgū koncentrēta Rīgas mikrorajonos, tālākas cenu situācijas attīstības novērtēšanai tika izvēlēts tieši šis reģions. Lai iegūtu objektīvas prognozes par tipveida dzīvokļu cenām, tika pieaicināta ekspertu komisija, kuras sastāvā bija četri augsti kvalificēti speciālisti no kompānijām Balsts, BaltHaus, City Real Estate un Nestos. Pētījuma procesā viņiem bija jānovērtē visraksturīgākais vidējo cenu līmenis vienas, divu un trīs istabu dzīvokļiem pēc piedāvātajām sērijām un galvaspilsētas mikrorajoniem 2007. gada septembra un decembra beigās.

Iegūto ekspertu vērtējumu analīze ļauj veikt šādus secinājumus:

1) 2007. gada IV ceturksnī otrreizējā dzīvokļu tirgū būs novērojams nebūtisks vidējo cenu samazinājums visos apskatāmajos Rīgas mikrorajonos: visraksturīgākā dzīvokļu cena, pēc speciālistu domām, atkarībā no sērijas projekta un istabu skaita samazināsies par 0,5-5% (skatīt 1. tabulu). Jāpiebilst, ka visbūtiskāk vidējās cenas varētu pazemināties «hruščovkām» (vidēji par 2% ceturksnī), savukārt visnelielākais cenu samazinājums varētu būt gaidāms 119. sērijas dzīvokļiem (vidēji par 1% ceturksnī).

2), neskatoties uz prognozējamo vidējo cenu samazinājumu, visdārgāko galvaspilsētas mikrorajonu statuss, tāpat kā iepriekš, saglabāsies Purvciemam, Pļavniekiem un Ziepniekkalnam, kur lielāko piedāvājuma daļu veido 119. un 104. sērijas dzīvokļi (skatīt 1. tabulu). Bez tam Purvciems un Pļavnieki tiek uzskatīti par vispievilcīgākajiem mikrorajoniem centra tuvuma, sasniedzamības, sabiedriskā transporta kustības intensitātes dzīvojamā fonda kvalitātes un infrastruktūras attīstības dēļ. Savukārt Ziepniekkalns līdz ar visiem iepriekš minētajiem faktoriem priecē savus iedzīvotājus ne tikai ar privāto apbūvi un plašu zaļo zonu (Ēbelmuižas parks un meža masīvs), bet arī ar labu atrašanās vietu attiecībā uz Jūrmalas un Jelgavas šosejām. Pēc Dienvidu tilta pabeigšanas transporta satiksme ar Ziepniekkalnu kļūs vēl ērtāka. Savukārt lētāko mikrorajonu statuss tiks Bolderājai un Juglai, kur dominē lietuviešu projekti un «hruščovkas». Salīdzinoši zems dzīvokļu cenu līmenis šajos mikrorajonos izskaidrojams arī ar šo rajonu attālinātību no galvaspilsētas centra.

3) vidējās trīsistabu dzīvokļu cenas, salīdzinājumā ar vienas un divu istabu dzīvokļu cenām, samazināsies straujāk. Tā kā trīsistabu dzīvokļus lielākoties izvēlas pircēji ar ienākumu līmeni, kas ir augstāks par vidējo, bet absolūtais vairākums tomēr pieprasa mājokļus ar mazāku platību, un šī tendence būs aktuāla arī turpmāk, ekspertu komisijas prognozi var uzskatīt par objektīvu.

Nobeigumā
Otrreizējā mājokļu tirgus attīstības dinamikas analīze liecina, ka valdības rīcība cīņā pret inflāciju, stingrāku hipotekārās kreditēšanas noteikumu ieviešana, spekulatīvu darījumu aplikšanas ar nodokļiem un citi ierobežojošie pasākumi noveduši pie pircēju aktivitātes samazināšanās un sērijveidu dzīvokļu piedāvājuma palielināšanās. Rezultātā pašreizējā cenu situācija otrreizējā tirgū salīdzinājumā ar analogiem periodiem 2006. gadā ir šāda: tipveida dzīvokļu cenas ne tikai pārtraukušas augt, bet sākušas, kaut arī nebūtiski, samazināties. Pēdējo mēnešu laikā Latvijas otrreizējais mājokļu tirgus pakāpeniski tuvojies visaugstākajam ekonomiskās attīstības cikla punktam, aiz kura, kā likums, seko likumsakarīgs kritums. Tādējādi tipveida dzīvokļu cenu kritums uzskatāms par iepriekš paredzamu tirgus reakciju.

Informāciju sagatavoja: Jaunie Projekti