Galvenie secinājumi: Ienesīgā elitārā nekustamā īpašuma tirgum ir raksturīga stabila attīstība
Nomājamās de luxe klases dzīvojamās platības pieprasījuma un piedāvājuma struktūra 2007. gada II un III ceturksnī faktiski nemainīsies
Vecrīgā un Klusajā centrā piedāvājums galvenokārt koncentrēsies rekonstruēto un otrreizējo dzīvokļu segmentos, bet Jūrmalā un Mežaparkā – jauno dzīvokļu segmentā
Viena kvadrātmetra nomas maksas likmes no šā gada jūnija līdz septembrim paaugstināsies vidēji par 2-3 EUR
Katrs ienesīgā elitārā nekustamā īpašuma tirgus segments atradīsies savas attīstības sākuma stadijā – tā prognozē eksperti
Kā vienu no galvenajām priekšrocībām, kas piesaista uzmanību de luxe klases dzīvokļiem, var minēt to, ka nomnieks bauda visas komfortablas dzīves privilēģijas, neizņemot no apgrozības ievērojamus līdzekļus dzīvokļa pirkšanai. Turklāt izdevīgie prestižo dzīvokļu nomas noteikumi tirgū konkurē ar viesnīcu pakalpojumiem, jo šīs kategorijas dzīvokļi pilnīgi atbilst luksusa klases numuriem dārgās viesnīcās. Tā kā cenas noteiktas dzīvoklim (tajā dzīvojošo cilvēku skaitam nav nozīmes), nomniekam ir iespēja ietaupīt ievērojamus līdzekļus. Ņemot vērā šī jautājuma aktualitāti, Biznesainformācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļa veica pētījumu, kura galvenais mērķis bija novērtēt ienesīgā elitārā nekustamā īpašuma tirgus dinamiku un perspektīvas 2007. gada jūnija un septembra beigās. Šajā nolūkā tika izveidota ekspertu komisija, kurā ietilpa četri augsti kvalificēti speciālisti no kompānijām, kas darbojas Rīgas elitārā nekustamā īpašuma tirgū, – Balsts, BaltHaus, Grata nami un Immostate.
Pieprasījuma un piedāvājuma struktūra
Vispirms ekspertu komisijai tika piedāvāts sagatavot iznomāšanai paredzēto elitāro dzīvokļu pieprasījuma un piedāvājuma struktūras prognozi četros reģionos (Vecrīgā, Klusajā centrā, Mežaparkā un Jūrmalā) un trijos (jauno, rekonstruēto un otrreizējo dzīvokļu) segmentos. Iegūtie speciālistu novērtējumu rezultāti ļauj izdarīt divus galvenos secinājumus: Pirmkārt, pieprasījuma un piedāvājuma struktūra 2007. gada jūnija un septembra beigās katrā no aplūkojamajiem reģioniem būtiski atšķirsies, proti: Vecrīgā un Klusajā centrā piedāvājums galvenokārt koncentrēsies rekonstruēto un otrreizējo dzīvokļu segmentā, bet Jūrmalā un Mežaparkā – jauno dzīvokļu segmentā (skat. 1. un 2. zīmējumu).
Tas ir pilnīgi izskaidrojams: Vecrīga un centrs faktiski ir pilnīgi apbūvēti, bet kūrortpilsētā un Ķeizarmežā vietas jaunai celtniecībai vēl pietiek. Par de luxe klases dzīvokļu pieprasījuma struktūru jāteic, ka Vecrīgā, Klusajā centrā un Jūrmalā paaugstināta nomnieku interese būs vērojama jauno un rekonstruēto dzīvokļu segmentā, turpretim Mežaparkā – jauno un otrreizējo dzīvokļu segmentā. Tik liels elitāro dzīvokļu īpatsvars jaunajās un rekonstruētajās ēkās salīdzinājumā ar elitārajiem dzīvokļiem otrreizējā tirgū galvenokārt saistīts ar nomnieku aizvien augstākajām prasībām ne vien pret komfortu un ērtībām, bet arī pret papildu pakalpojumiem. Otrkārt, pēc ekspertu komisijas prognozes, pieprasījuma un piedāvājuma struktūrā no šā gada II līdz III ceturksnim notiks tikai nenozīmīgas izmaiņas. Tas liecina, ka de luxe klases nekustamā īpašuma tirgus atšķiras ar savu stabilitāti un tam nav raksturīgas krasas svārstības, tajā faktiski nav nopietnu kritumu un pēkšņas ažiotāžas.
Nomas maksas likmju pieauguma dinamika
Biznesa informācijas centrs Jaunie Projekti piedāvāja ekspertu komisijai novērtēt visraksturīgākos minimālos un maksimālos, kā arī vidējos viena kvadrātmetra elitārās dzīvojamās platības nomas maksas likmju rādītājus. Analītiskie dati liecina, ka pirmreizējā tirgū 2007. gada jūnija beigās tie būs šādi: piedāvājuma minimālā likme būs 11 EUR/ m2, maksimālā – 20 EUR/m2 (skat. 3. zīmējumu).
Pēc ekspertu prognozēm, diapazona apakšējo robežu ieņems Mežaparka dzīvokļu nomas likmes, bet augšējo – dzīvokļi Klusajā centrā un Jūrmalā. Tomēr šā gada septembra beigās var notikt dažas izmaiņas, piemēram, Mežaparkā jaunās dzīvojamās platības minimālā likme paaugstināsies līdz 12 EUR/m2 bet maksimālā likme Klusajā centrā – līdz 22 EUR/m2 (skat. 4. zīmējumu).
Nomas likmju sadalījums rekonstruēto dzīvokļu segmentā, pēc ekspertu domām, 2007. gada II ceturkšņa beigās svārstīsies no 10 EUR/m2 līdz 20 EUR/m2, bet III ceturkšņa beigās – no 11 EUR/m2 līdz 21 EUR/m2.
Nomas maksas likmju apakšējā robeža visā aplūkojamajā periodā, visticamāk, būs vērojama Vecrīgā. Augšējo robežu šā gada jūnija beigās eksperti prognozē Jūrmalā, bet septembra beigās – Klusajā centrā.
Minimālā nomas maksas likme otrreizējo dzīvokļu segmentā 2007. gada jūnija beigās būs 11 EUR/m2 (Klusajā centrā, Mežaparkā un Jūrmalā), bet maksimālā – 17 EUR/m2 (Vecrīgā, Klusajā centrā un Mežaparkā). Pēc speciālistu prognozēm, trīs mēnešus minimālās nomas maksas līmenis paliks nemainīgs tikai Mežaparkā un Jūrmalā. Turpretim viena kvadrātmetra maksimālā nomas maksas likme, iespējams, paaugstināsies līdz 20 EUR/m2 un būs vērojama Klusajā centrā. Pēc ekspertu domām, cenu situācijas analīze kopumā liecina, ka nomas maksas likmju līmenis Vecrīgā, Klusajā centrā un Mežaparkā no 2007. gada jūnija līdz septembrim paaugstināsies par 2-3 EUR/ m2, turpretim Jūrmalā šim rādītājam būs raksturīga zināma pazemināšanās (skat. 3. un 4. zīmējumu).
Tas izskaidrojams ar to, ka aktīvai dzīvei kūrortpilsētā ir sezonas raksturs: tās kulminācija parasti mēdz būt tieši vasarā. To veicina, no vienas puses, cilvēku vēlme dzīvot ārpus galvaspilsētas pie jūras, svaigā gaisā, bet, no otras puses, dažādi populāri vērienīgi starptautiskie festivāli, koncerti un konkursi, kas tiek rīkoti Jūrmalā. Rezumējot nomas maksas likmju pieauguma dinamikas analīzes rezultātus, ir interesanti noskaidrot, cik lielā mērā termins „ienesīgs elitārais nekustamais īpašums” atbilst īstenībai. Minēsim uzskatāmu piemēru: pircējs 2007. gada jūnijā nolems iegādāties Klusajā centrā elitāru dzīvokli, kura kopējā platība ir 150 m2, lai turpmāk to izīrētu. Apartamentu cena var sasniegt 645 000 EUR (viena kvadrātmetra vidējā cena – 4300 EUR). Pie vidējās nomas maksas 14 EUR/m2 (skat. 3. zīmējumu) nomniekam ik mēnesi būs jāmaksā 2100 EUR, bet gada īres maksa sasniegs 25 200 EUR. No tā izriet, ka dzīvokļa īpašnieks spēs segt savu pirkumu tikai aptuveni pēc 25,5 gadiem. Ir vērts izskatīt vēl vienu pirkuma variantu: iegāde uz kredīta. Pieņemsim, ka pircējam būs iespēja saņemt hipotekāro kredītu (90% no dzīvokļa cenas – 580 500 EUR – ar fiksēto procentlikmi 5%) uz 25 gadiem. Ņemot vērā visus iepriekš minētos noteikumus, ikmēneša maksājums varētu būt vidēji 3440 EUR. Kā redzams, šī summa ir par 1340 EUR lielāka nekā tā, kuru īpašnieks saņems no nomnieka. Tā kā cenām prestižo dzīvokļu tirgū ir raksturīga stabilitāte (gaidāmais kāpums no šā gada jūnija līdz decembrim būs vidēji 4%1), šis piemērs ļauj secināt, ka tagad ieguldīt investīciju kapitālu elitārajā nekustamajā īpašumā ar nolūku gūt peļņu no nomas nav lietderīgi. Pašlaik elitārais nekustamais īpašums var kļūt ienesīgs tikai tādā gadījumā, ja šādas klases dzīvoklis tika iegādāts pirms vairākiem gadiem vai arī ir iegūts mantojuma ceļā.
Attīstības perspektīvas
Lai iegūtu objektīvus rezultātus par ienesīgā elitārā nekustamā īpašuma attīstības perspektīvām, ekspertiem tika piedāvāts: pirmkārt, novērtēt ar –3 līdz +3 ballēm tirgus aktivitāti, nomas maksas likmju potenciālo kāpumu un pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvaru; otrkārt, noteikt, kādā ekonomiskās aktivitātes cikla stadijā tas atradīsies 2007. gada jūnija un septembra beigās. Iegūtie rezultāti rāda, ka, pēc ekspertu domām, 2007. gada II un III ceturksnī ienesīgā elitārā nekustamā īpašuma tirgum būs raksturīga stabila attīstība: analizējamie rādītāji visos elitāro dzīvokļu segmentos faktiski nemainīsies (skat. 5. zīmējumu), proti: pieprasījums pēc elitāro dzīvokļu nomas joprojām nedaudz pārsniegs piedāvājumu, nomas maksas likmes turpinās celties, bet tirgus aktivitāte būs pietiekami augsta. Tas ir pilnīgi likumsakarīgi: šis tirgus pašlaik ir diezgan šaurs segments (kā uzskata kompānijas Balsts pārstāvis, šī tirgus daļa veido aptuveni 8-12% no iznomājamo dzīvokļu kopskaita), un tātad tā potenciāls aizvien ir liels. Tieši tāpēc ekspertu komisija nonāca pie secinājuma, ka 2007. gada II un III ceturksnī elitāro dzīvokļu nomas tirgus visos aplūkojamos segmentos atradīsies savas attīstības sākuma stadijā (skat. 6. zīmējumu), ko nosaka paātrināts nomas maksas likmju pieauguma temps, pieprasījuma pārsvars pār piedāvājumu un brīvo elitāro dzīvokļu īpatsvara samazināšanās.
Secinājums
Ekspertu komisija norādīja uz diezgan augsto nomājamo elitāro dzīvokļu attīstības aktivitāti Latvijas dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgū. Speciālisti to saista ar lielu ārvalstnieku pieplūdumu valsts galvaspilsētā, piemēram, diplomātu, attīstītāju un investoru ierašanos, kuriem noteikta līmeņa dzīvojamā platība nepieciešama reprezentācijas nolūkiem, kā arī ar tādu elitāro dzīvokļu patērētāju grupu kā lielie biznesmeņi, kuri nevar vai kaut kādu iemeslu dēļ nevēlas uzreiz ieguldīt lielus līdzekļus, iegādājoties mājokli paši sev. Tāpēc ekspertu viedoklis, ka pieprasījums pārsniedz piedāvājumu un nomas maksas likmes pakāpeniski paaugstinās, ir pilnīgi pamatots.
Informāciju sagatavoja Biznesa informācijas centrs Jaunie Projekti
