Daudzdzīvokļu namiBiznesa informācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļas dati liecina: jauno daudzdzīvokļu māju projektu tirgus aktivitātes rādītājiem 2007. gada pirmajā pusē salīdzinājumā ar analogu periodu pagājušajā gadā ir pozitīva dinamika: izziņoto projektu un tajos esošo dzīvokļu skaits audzis attiecīgi par 8% un 100% (skatīt 1. un 2. tabulu). Abu šo rādītāju salīdzinošā analīze liecina, ka būtiski pieaudzis arī vidējais dzīvojamo vienību skaits projektā (no 61 līdz 113). Lai noskaidrotu, kas ir šī pieauguma iemesls, nepieciešams. apskatīt katrā ceturksnī notikušās izmaiņas. Laikā no 2007. gada 10. janvāra līdz 10. martam salīdzinājumā ar analogu laika periodu pērn jauno projektu skaits palielinājies par 61%, bet dzīvokļu skaits tajos – par 233%. Tādējādi vidējais piedāvāto dzīvojamo vienību skaits projektā audzis no 61 līdz 126. Šā gada II ceturksnī salīdzinājumā ar analogu periodu pagājušajā gadā, neraugoties uz projektu kopskaita samazināšanos (par 21%), dzīvokļu skaits tajos audzis par 27%. Šīs situācijas rezultātā it īpaši pieaudzis vidējais dzīvokļu skaits projektā (no 60 līdz 97). Par galveno šādas situācijas izveidošanās iemeslu var uzskatīt faktu, ka dažu mēnešu laikā nekustamā īpašuma tirgū ienākuši vairāki liela mēroga projekti (tādi kā Soleville, Džonatans, Sundays, Nams Deglava ielā un citi). 2007. gada pirmajā pusē, salīdzinot ar analogu periodu iepriekšējā gadā, novērots straujš kopējā dzīvokļu piedāvājuma pieaugums, no kā var secināt, ka daudzdzīvokļu mājas tiek celtas vēl vairāk. Pašlaik attīstītāju interesi pamatā saista liela mēroga projekti, kas šim Latvijas jauno dzīvokļu tirgum kļūst aizvien raksturīgāk. Laika posmā no 2007. gada 10. jūnija līdz 10. jūlijam potenciālajiem pircējiem tika piedāvāti 11 daudzdzīvokļu namu projekti*, kuros plānots uzbūvēt 685 dzīvokļus (sk. 1. zīmējumu). Interesanti, ka 33% no kopējā dzīvojamo vienību skaita veido dzīvokļi divos projektos Rīgas rajonā, savukārt piecos izziņotajos projektos, kas atrodas pašā Rīgā, tiks uzbūvēti tikai 43% no kopējā mājokļu skaita (skatīt 3. tabulu).
Cenu dinamika
Cenu analīze jauno daudzdzīvokļu namu segmentā liecina, ka pieauguma temps 2007. gada pirmajā pusē, salīdzinot ar analogu laika periodu pagājušajā gadā, ir palēninājies. Konkrēti: Rīgas centrā un Jūrmalā 2006. gada pirmo sešu mēnešu laikā cenas augušas attiecīgi par 2% un 1,5% mēnesī. Savukārt šā gada pirmajā pusē tās augušas vidēji tikai par 0,6% (sk. 2. zīmējumu). Tādējādi no šā gada 10. jūnija līdz 10. jūlijam vidējā mājokļa cena galvaspilsētas centrā paaugstinājusies no 3800 EUR/m2 līdz 3820 EUR/m2, bet Jūrmalā – no 3560 EUR/m2 līdz 3580 EUR/m2. Līdzīga tendence novērota arī Rīgas rajonā: šeit vidējo cenu pieauguma temps samazinājies no 6% līdz 4% mēnesī. Rezultātā apskatāmajā periodā vidējā piedāvājuma cena Rīgas rajonā palielinājusies no 2010 EUR/m2 līdz 2080 EUR/m2. Kas attiecas uz cenu situāciju Rīgas mikrorajonos un citos Latvijas rajonos, šeit mājokļu cenas, tāpat kā iepriekš, palielinās vidēji par 3% mēnesī. Šajos reģionos viena kvadrātmetra cena sasniegusi vidēji attiecīgi 2370 EUR un 1010 EUR.
Piedāvājuma struktura
Pēc Biznesa informācijas centra Jaunie Projekti Analītikas nodaļas datiem, 2007. gada I pusē galvenais jauno dzīvokļu piedāvājuma īpatsvars bija koncentrēts galvaspilsētā, kur 12% no kopējā dzīvojamo vienību skaita atradās Rīgas centrā, bet 55% mikrorajonos (sk. 3. zīmējumu). Jāpiebilst, ka šā gada pēdējo četru mēnešu laikā jauno dzīvokļu daļai galvaspilsētas mikrorajonos raksturīga pakāpeniska lejupslīde (no 59% līdz 54%). Savukārt Jūrmalā un Rīgas rajonā šis rādītājs palielinājies attiecīgi par 5% un 2%. Līderu trijnieks dzīvokļu piedāvājuma struktūrā Rīgas mikrorajonos jau divus mēnešus pēc kārtas saglabājas nemainīgs, t.i. – Pļavnieki, Ķengarags, Purvciems. Tomēr vērojams, ka Pļavniekos un Ķengaragā pēdējā mēneša laikā piedāvāto dzīvojamo vienību skaita īpatsvars samazinājies par 1%, savukārt Purvciemā tas nav mainījies (sk. 4. un 5. tabulu). Jāteic arī, ka Imanta iepriekš neatradās apbūvei vispievilcīgāko mikrorajonu skaitā. Savukārt pašlaik, līdz ar jaunā projekta – Jūrmalas gatve 100 – ienākšanu tirgū, kura ietvaros iecerēts uzbūvēt 120 dzīvokļu, Imanta popularitātes ziņā ieņēmusi sesto pozīciju, izspiežot no visapbūvētāko mikrorajonu sešnieka Torņakalnu.
Dzīvojamie ciemati un rindu mājas
Attīstītāju aktivitāte jauno dzīvojamo ciematu un rindu māju projektu tirgū, salīdzinot ar daudzdzīvokļu namu celtniecību, tradicionāli saglabājusies ne pārāk augsta. Tomēr no 2007. gada 10. jūnija līdz 10. jūlijam šajos segmentos potenciālajiem pircējiem tika piedāvāti četri jauni projekti, kuros paredzēts uzbūvēt 50 dzīvojamo vienību. Jāpiebilst, ka visi tirgū izsludinātie dzīvojamo ciematu projekti atradīsies aiz galvaspilsētas robežām: Grietiņas (10 mājas) – Tukuma rajonā, Daugavmalas (14) – Ogres rajonā un Somu mājas Mārupē (20) – Rīgas rajonā. Savukārt rindu māju projektu (Komētas iela b/n) ieplānots īstenot Rīgas mikrorajonā Katlakalnā. Interesanti, ka dzīvojamo ciematu segmentā izziņotie projekti šā gada pirmajā pusē, salīdzinot ar analogu laika periodu pagājušajā gadā, bija mazāka mēroga nekā rindu māju segmentā. Konkrēti: vidējais dzīvojamo vienību skaits katrā dzīvojamā ciemata projektā samazinājās no 29 līdz 20. Tas novērots laikā, kad rindu māju segmentā šim rādītājam bija raksturīgs būtisks pieaugums (no 9 līdz 16). Šāda tendence izskaidrojama ar to, ka šodien aizvien vairāk attīstās individuālās būvniecības segments, kas pietiekami spēcīgi konkurē ar dzīvojamo ciematu segmentu. Tādēļ attīstītāji, cenšoties samazināt neveiksmīgas realizācijas risku, samazina projektu mērogus.
Nobeigumā
Jauno mājokļu būvniecības tirgus attīstības
dinamikas analīze Latvijā 2007. gada pirmajā pusē salīdzinājumā ar analoģisku periodu 2006. gadā ļauj secināt:
1) pirmreizējā daudzdzīvokļu māju tirgus aktivitātes rādītāji liecina par pozitīvu attīstības dinamiku. Saistībā ar to, ka izziņotajos projektos dzīvokļu skaits palielinājies straujāk nekā pašu projektu skaits, šā gada pirmajā pusē vidējais dzīvojamo vienību skaits projektā ir audzis gandrīz divas reizes: no 61 projekta 2006. gada 1. pusē līdz 113 projektiem 2007. gada pirmajos sešos mēnešos.
2) Vidējo cenu pieauguma tempi Rīgas centrā un Jūrmalā samazinājušies līdz 0,6% mēnesī, bet Rīgas rajonā – līdz 4%. Savukārt galvaspilsētas mikrorajonos un citos Latvijas rajonos cenu pieauguma tempi saglabājušies nemainīgi (vidēji 3% mēnesī).
3) šodien profesionālu tirgus dalībnieku interese ir vērsta uz mazāka mēroga dzīvojamo ciematu attīstīšanu, lai minimizētu iespējamo neveiksmīgas projekta realizācijas risku.
Informāciju sagatavoja Jaunie Projekti
